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Une nouvelle approche de l'accession à la propriété

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Une nouvelle approche de l'accession à la propriété

Ceci est une version écrite d'une présentation de la PDG de Divvy Homes Adena Hefets au Sommet a16z en novembre 2019. Vous pouvez regarder un version vidéo sur YouTube.

Je voudrais commencer par illustrer l’importance de l’accession à la propriété. Mon père a immigré aux États-Unis à la fin des années 1970. Quand lui et ma mère ont décidé de s'installer et de fonder une famille, ils ont essayé d'acheter une maison. Mais quand ils sont sortis pour obtenir une hypothèque, ils ont été refusés. Heureusement, mes parents ont pu obtenir du financement pour le vendeur. La maison qu'ils ont achetée est devenue la maison dans laquelle nous avons grandi. Vous voyez, pour ma famille, la propriété était tout. C'était notre seule forme d'épargne et notre seul véhicule d'investissement. C'est ainsi que nous avons construit la richesse.

L'accession à la propriété est au cœur du rêve américain. Il représente la sécurité, la sûreté et la famille. Cependant, l'accession à la propriété devient de plus en plus difficile à réaliser pour de nombreux Américains. Heureusement, il y a des façons dont la propriété évolue.

La définition de l'accession à la propriété était auparavant assez claire: vous êtes propriétaire de la propriété, vous mettez généralement des capitaux propres importants dans la maison et, peut-être que vous aviez une hypothèque avec le premier privilège sur l'actif. Eh bien, la définition de la façon dont nous possédons et, finalement, utilisons les actifs semble maintenant changer dans un certain nombre d'industries.

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Nous l'avons vu pour la première fois avec Uber et Lyft, qui ont redéfini ce que signifiait posséder ou accéder à une voiture. L'utilité d'une voiture est en fin de compte de vous amener du point A au point B. Et si quelqu'un pouvait fournir cet utilitaire d'une manière moins chère et plus facile, eh bien, peut-être que vous n'aviez plus besoin de posséder une voiture. Même chose avec Airbnb. Pourquoi posséder une belle maison de vacances alors que vous pouvez Airbnb à la place? Il existe une nouvelle garde pour la façon dont les consommateurs envisagent les investissements en immobilisations de grande valeur. Ils résolvent l'utilisation, l'expérience et, finalement, l'accès. Pourquoi posséder un actif lorsque vous pouvez y accéder?

Il n'est pas surprenant que nous voyions des fils de cela entrer dans notre façon de penser à la propriété. Nous sommes passés d'une seule option pour acheter une maison – une hypothèque – à plusieurs options.

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J'appelle les entreprises de droite le «nouveau gardien» de l'accession à la propriété. Ils repensent fondamentalement la façon dont nous accédons à une maison. La nuance ici est qu'ils ne fournissent pas seulement l'utilisation, l'expérience et l'accès. Ils ajoutent également une quatrième dimension: un retour sur investissement financier. Comme vous pouvez le voir sur ce graphique, nous semblons être au début d'une vague qui va fondamentalement changer la façon dont les consommateurs achètent et, en fin de compte, possèdent une maison.

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Et la compréhension de l'histoire nous aide à définir le problème. Voici le taux d'accession à la propriété aux États-Unis:

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Vous pouvez voir que le taux était à peu près au milieu des années 40 jusqu'à la création de la FHA. La FHA est la Federal Housing Administration, qui a été créée en 1934, après la Grande Dépression. Le gouvernement voulait être en mesure d'accorder plus de crédit, alors la FHA a créé l'hypothèque fixe de 30 ans. Ils ont vraiment réduit les exigences d'acompte. Ce programme a connu un tel succès qu'ils ont fini par créer Fannie Mae. Le travail de Fannie Mae consistait à acheter ces prêts et à les vendre sur les marchés financiers ouverts. Et le tour est joué! Nous avons constaté une augmentation d'environ 20% du taux d'accession à la propriété au fil du temps.

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Du point de vue du gouvernement, c'était formidable. Lorsque vous êtes propriétaire d'une maison, vous payez des impôts fonciers. Il contribue également à créer des emplois et stimule le développement communautaire. Du point de vue des clients, c'est aussi très utile. C'est un mécanisme d'épargne forcée dans un actif qui s'apprécie. Et, en passant, vous pouvez vivre à l'intérieur de cet actif. Personne ne vit à l'intérieur du S&P 500.

Même si cela semblait vraiment génial, il y a eu une période après laquelle nous avons vu le taux d'accession à la propriété stagner. Les années 90 avaient des taux d'intérêt vraiment élevés, ce qui signifiait que personne ne voulait payer un taux d'intérêt de 20% sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans.

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Le gouvernement a donc dit: «Hé, nous l'avons fait une fois auparavant. Essayons de le faire à nouveau. "Cela a réduit les exigences de souscription et a commencé les prêts à risque. Et le gouvernement a obtenu l'impact souhaité: l'accession à la propriété a augmenté.

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Cependant, en conséquence, nous avons prêté à certains consommateurs qui n'étaient pas solvables, ce qui a provoqué une récession mondiale liée au logement. Depuis lors, le taux d'accession à la propriété est resté à peu près stable.

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Cela aurait été une chose si cette baisse de l'accession à la propriété avait touché tout le monde de façon constante. Mais cela a eu un impact disproportionné sur deux groupes: les milléniaux – ceux qui ont entre 25 et 35 ans – et les acheteurs d'une première maison. Ce graphique représente le taux d'accession à la propriété sur une base d'âge constant. Vous pouvez voir que les milléniaux ont aujourd'hui un taux d'accession à la propriété d'environ 37%, ce qui est un taux beaucoup plus bas que les Gen-Xers et les baby-boomers.

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Les acheteurs d'une première maison faisaient auparavant environ la moitié des offres de logements. Aujourd'hui, ce n’est qu’environ un tiers. Ce qui est encore plus déprimant, c'est que lorsque les acheteurs d'une première maison faire mettre des offres sur les maisons, 76 pour cent du temps, ils fournissent moins que l'acompte de 20 pour cent recommandé.

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Tout cela se produit malgré le fait que nous sommes au taux hypothécaire fixe à 30 ans le plus bas de l'histoire. Donc, le gouvernement essaie fondamentalement de faire augmenter l'accession à la propriété, mais quelque chose ne fonctionne pas. Et bien que j'aimerais vous donner la réponse parfaite, comme toutes les questions vraiment difficiles, il semble y avoir une confluence de facteurs qui causent cela:

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  1. Manque de logements abordables

Le graphique ci-dessous montre la baisse en pourcentage du nombre d'unités à vendre de 2013 à 2019. Nous avons constaté une baisse du stock en vente, dans tous les domaines. Donc, si vous avez déjà eu l'impression qu'il y a une pénurie de maisons à vendre, vous ne l'imaginez pas; c'est vrai. Mais si vous regardez la baisse du niveau de prix de 150 000 $, vous pouvez voir que la baisse y était de près de 35%, ce qui était supérieur à la baisse que nous avons constatée dans les maisons de 300 000 $ et 500 000 $ pour les maisons.

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Le prix médian des habitations a augmenté de 120% depuis 1997. Un prix médian des habitations plus élevé signifie qu'en dollars absolus, vous devrez mettre plus d'argent de côté. Mais il est vraiment difficile de mettre plus d’argent lorsque les salaires sont restés à peu près stables. Vous demandez au consommateur américain d'économiser plus d'argent.

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  1. Exigences de souscription plus strictes

Nous sommes passés d'un score FICO moyen de 690 pour les prêts hypothécaires à environ 740 FICO moyen aujourd'hui. Bien que cela ne puisse pas sembler être un énorme bond en avant, il supprime en fait environ 20% des consommateurs américains.

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  1. La génération Y est plus complexe financièrement que les générations passées

La génération Y sort de l'école aux prises avec une dette étudiante plus élevée que jamais. Lorsque vous avez plus d'endettement étudiant, votre ratio dette / revenu est désormais plus élevé, ce qui signifie que vous ne pouvez vous permettre que des maisons moins chères. Mais, comme nous l'avons vu, il n'y a vraiment pas beaucoup de logements abordables. Cela signifie que vous êtes coincé dans un Catch-22: il n'y a pas de maisons à acheter, même si vous étiez en mesure de le faire.

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Afin de mieux comprendre ce problème, je suis revenu sur les exigences de souscription des années 40. Ces exigences de souscription datées sont fondamentalement les mêmes aujourd'hui:

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J'ai personnellement demandé un prêt hypothécaire la semaine dernière. J'ai postulé auprès de trois banques différentes et j'ai été rejetée des trois. On m'a dit qu'en tant que fondateur, mon revenu actuel était trop faible pour soutenir une hypothèque. (Je vous en prie, Andreessen Horowitz. Je garde notre taux de combustion agréable et bas.) C'est le même problème que nous constatons pour, disons, un conducteur Uber qui a un revenu de 1099, ou un médecin qui vient de terminer ses études de médecine avec des centaines de milliers de dollars en dette. Nous sommes tous dans le même bateau.

Je crois que nous devons repenser fondamentalement la façon dont nous offrons l'accès à la propriété. Voilà le passé. L'avenir – et la solution – vont être très différents.

La façon dont vous aborderiez généralement cet énorme problème consiste à le décomposer en petits morceaux, ce qui est exactement ce que l'industrie a fait. Sur la droite, vous pouvez voir les entreprises qui ont tenté de fournir une solution aux personnes qui pouvez obtenir un prêt hypothécaire en créant plus de liquidités sur le marché. Sur la gauche, vous pouvez voir des entreprises qui ont poursuivi des consommateurs qui n’ont pas pu obtenir d’hypothèque. Divvy tombe dans cette catégorie.

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Chez Divvy, notre objectif est de créer une marche d'escalier entre la location et la possession d'une maison. Aujourd'hui, l'industrie est très binaire: soit vous louez une maison, soit vous plongez dans les profondeurs et obtenez une hypothèque. Il n'y a pas de solution intermédiaire. Ce que Divvy offre est quelque chose de vraiment unique, c'est l'accès à la maison que vous voulez aujourd'hui, sans avoir à assumer le risque financier d'une hypothèque. Nous vous donnons toujours des avantages dans la propriété.

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Aujourd'hui, nous opérons dans six sites: Tampa, Dallas, Saint-Louis, Memphis, Cleveland et Atlanta. Nous sommes carrément un produit pour l'Amérique centrale, dont nous sommes vraiment fiers.

Voici comment fonctionne Divvy: vous choisissez une maison et Divvy l'achète en votre nom. Vous avez mis 2% à la clôture. Nous tenons un compte de capital synthétique, où nous montrons que vous détenez 2% et Divvy en détient 98%. Le premier mois où vous emménagez dans la maison, nous prélevons automatiquement votre loyer, tout comme vous le feriez ailleurs, mais nous analysons ce paiement en une composante capitaux propres et une composante loyer. Le loyer est notre façon de faire du profit. La composante capitaux propres sert à construire votre propriété dans la maison, pièce par pièce.

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Ainsi, vous passez de 2% de propriété au début, à 2,2% le premier mois, à 2,4% le mois suivant, à 2,6% le mois suivant, etc. Nous aimerions accumuler jusqu'à 10% en trois ans. Au bout de trois ans, ou n'importe où en cours de route, vous pouvez toujours acheter la maison chez nous, si vous le souhaitez. De plus, si vous souhaitez vous éloigner, nous vous encaisserons pour votre pourcentage de propriété dans la maison.

Je pense que la clé avec Divvy est que nous faisons fondamentalement sentir les locataires comme des propriétaires. Et le résultat est un meilleur retour sur investissement.

Screen Shot 2020 02 06 at 4.17.36 PMSur le côté gauche (ci-dessus) se trouve notre rendement des loyers par rapport aux FPI unifamiliales publiques. Pour l'instant, il n'y a que le loyer divisé par le prix d'achat de la maison. Vous pouvez voir que nous ajoutons plus de loyer par maison à prix d'achat constant, par rapport à n'importe lequel des réseaux publics. De plus, lorsque les locataires pensent et agissent comme des propriétaires, cela se traduit par un taux d'inoccupation inférieur, un roulement de personnel plus faible et des coûts d'entretien par maison inférieurs.

C'est ce que Divvy a construit à ce jour. À l'avenir, nous visons à créer non seulement un escalier entre la location et la propriété, mais un chemin complet vers l'accession à la propriété. Dans ce cas, non seulement iriez-vous choisir la maison que vous voulez – et demandez à Divvy de l'acheter en votre nom – mais avant de déménager, vous recevrez un e-mail de notre part qui vous dira: «Voulez-vous une configuration par câble et Internet? ? Que diriez-vous d'un ensemble d'aménagement paysager? Que diriez-vous de l'assurance du locataire? Est-ce que tout cela serait utile? "

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Ensuite, lorsque vous emménagez dans la maison et que l'inévitable se produit – disons, un tuyau éclate et que de l'eau s'écoule de votre plafond – Divvy est là pour couvrir ces frais d'entretien et vous aider à y faire face.

En fin de compte, lorsque vous êtes prêt à acheter une maison et que Divvy est en mesure de souscrire votre hypothèque, nous vous enverrons un DocuSign qui dit: «Hé, voici votre hypothèque Divvy. Si vous voulez devenir propriétaire de cette maison, vous le pouvez. Si vous préférez conserver la flexibilité de la location, vous pouvez continuer à le faire. »Du point de vue des premiers principes, c'est ainsi que l'industrie devrait fonctionner.

Je reviens souvent à l'idée que les clients de Divvy agissent vraiment et se sentent comme des propriétaires, bien qu'ils soient locataires. La raison derrière cela, je crois, est que Divvy offre une expérience fondamentalement unique. Nous vous donnons accès à la maison que vous désirez aujourd'hui, sans prendre le risque d'une hypothèque. Mais nous vous donnons tout de même l'avantage dans l'investissement de la propriété.

La traction que Divvy et d'autres ont ainsi constatée est la preuve que la révolution immobilière a commencé. Les consommateurs peuvent désormais obtenir le logement qu'ils souhaitent, quand ils le souhaitent, et sont prêts à accéder à la propriété.

***

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Traduction de l’article de Lauren Murrow : Article Original

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